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18 de Setembro de 2019
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    Direito das Coisas

    Da superfície, Do Direito Promitente Comprador, Direitos Reais de Garantia e Da Hipoteca.

    Jarbas Silva, Bacharel em Direito
    Publicado por Jarbas Silva
    ano passado

    DIREITO DAS COISAS

    Da Superfície

    Art. 1369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

    Ø O direito de superfície é quando alguém concede a outrem o direito de construir ou de plantar (fixar bem imóvel, bem de raiz) em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis;

    Ø Não pode ser renovado o contrato de superfície, poderá ser feito outro contrato, por exemplo contrato de locatário;

    Parágrafo único: O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.

    Ø Só pode ceder o terreno;

    Art. 1370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente.

    Art. 1371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel.

    Ø Responsabilidade pelos encargos e tributos é do superficiário; imposto e taxa é uma obrigação pro terreno, quem paga é o proprietário (concessionário);

    Art. 1372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte de superficiário, aos seus herdeiros.

    Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pela concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência.

    Ø Pela venda da superfície não poderá o concedente receber parte da venda, mesmo que tenha em contrato a cláusula será nula;

    Art. 1373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições.

    Ø Se o proprietário quiser vender o terreno deverá oferecer ao superficiário e a recíproca é verdadeira (direito de preferência); a igualdade de condições consiste além do valor a forma de pagamento;

    Art. 1374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida.

    Ø Extinção antecipada do contrato de superfície quando o superficiário der destinação diversa daquela para a qual foi concedida;

    Ø Cabe uma Ação de extinção por desvio de finalidade (extinção do contrato);

    Art. 1375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário.

    Ø Quando o proprietário cede seu terreno a outrem por tempo limitado e de maneira gratuita ou onerosa e devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, o superficiário pode plantar ou construir no terreno findo o prazo, toda plantação ou construção vai ficar com o concessionário;

    Art. 1376. No caso de extinção do direito de superfície em consequência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um.

    Ø No caso de desapropriação será indenizado o concedente e o superficiário, quem recebe mais é o concedente. No valor correspondente ao direito real de cada um;

    Art. 1377. O direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de direito público interno, rege-se por este Código, no que for diversamente disciplinado em lei especial.

    Ø O direito de superfície pode se dar por pessoa de direito público e por pessoa de direito privado.

    Do Direito Promitente do Comprador

    Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

    Ø Não se aplica o art. 108, CC, (Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.);

    Ø Direitos reais são numerus clausus (números fechados), só quem cria e quem dar nome é a lei;

    Ø não confere ao promitente comprador direito real, equiparável ao direito de propriedade. O que se verifica, isto sim, é a existência de um novo direito real, voltado a garantir, efetivamente, aquele que se compromete a adquirir um imóvel;

    Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

    Ø Contra o promitente vendedor entra com uma ação judicial de adjudicação compulsória com a finalidade de obter, através de sentença, a denominada carta de adjudicação, o que substitui a lavratura da escritura definitiva.

    Ø Contra o terceiro ocupante entra com uma das ações do proprietário;

    Direitos Reais de Garantia

    Penhor: quando o credor dar como garantia bem móvel; pode ser alienada, e de autoria do devedor ou por terceiro ao credor, procurando garantir deste modo o pagamento do débito. Seus sujeitos são o devedor pignoratício (podendo ser tanto o sujeito passivo da obrigação principal como terceiro que ofereça o ônus real) e o credor pignoratício (aquele que empresta o dinheiro e recebe o bem empenhado, recebendo pela tradição, a posse deste).

    Hipoteca: bem imóvel (exceção as aeronaves, navios, estrada de ferro). Quando o devedor dar ao credor um bem imóvel em garantia de uma dívida, onde o bem fica pressupostamente respondendo pela dívida; este instituto pode surgir nas formas convencional, legal e judicial, sendo que a forma mais comum é a convencional. O atributo real do direito relacionado á hipoteca se evidencia com a inscrição do ato consultivo no Registro de Imóveis da circunscrição onde se situa a coisa dada em garantia. Só inscrita torna-se patente o direito real de garantia, com todos os seus efeitos.

    Anticrese: quando o devedor cede pelo prazo máximo de até 15 anos um imóvel seu para que o credor explore aquele bem de propriedade do devedor, tirando dele os frutos e rendimentos para abater na dívida.

    Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteça , o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação

    Ø O penhor, a hipoteca e a anticrese são direitos reais de garantia, que podem ser definidos como o patrimônio do devedor que venha assegurar o pagamento de seus credores.

    Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.

    § 1o A propriedade superveniente toma eficaz, desde o registro, as garantias reais estabelecidas por quem não era dono.

    § 2o A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver.

    Ø Para o bem pagar a dívida ele será penhorado e depois levado a hasta pública. Só o bem que pode ser penhorado pode ser dado em garantia;

    Ø Só quem pode adjudicar (decidir judicialmente que algo pertence a ou se transfere para, outrem) é o exeqüente (credor). Também pode arrematar;

    Ø Somente os bens que podem ser alienados podem ser dados em garantia.

    Ø Propriedade Superveniente: aquilo que vem depois de ter dado em garantia. Torna-se eficaz desde o momento do registro, as garantias reais estabelecidas por quem não era dono.

    Art. 1.421. O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, salvo disposição expressa no título ou na quitação.

    Ø Princípio da indivisibilidade da garantia; esse princípio é criado por lei em favor do credor;

    Ø Só existe garantia se houver uma dívida, título que represente a dívida;

    Ø Se constar no contrato as partes poderão quebrar a indivisibilidade e por determinação judicial;

    Art. 1.422. O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto à hipoteca, a prioridade no registro.

    Parágrafo único. Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dívidas que, em virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros créditos.

    Ø Credor Pignoratício: Pessoa que possui um título de penhor em seu favor;

    Ø A prioridade se estabelece pelo registro, o credor primitivo é aquele que primeiro registrou no Cartório de Registro de Imóveis;

    Ø A garantia surge quando o fato é levado a registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos ou no Cartório de Registro de Imóveis;

    Ø Quem são credores com crédito especial?

    - A fazenda;

    - Todo e qualquer crédito de caráter alimentar (o crédito trabalhista como os honorários advocatícios tem natureza alimentar);

    Ø O penhor e a hipoteca dão direito ao credor hipotecário ou pignoratício de se pagar com a venda judicial do bem empenhado, preferindo seus créditos aos dos demais. A única exceção a essa regra são os credores que, em virtude de lei, têm preferência, v. g., os créditos trabalhistas e os tributários.

    Art 1.423.0 credor anticrético tem direito a reter em seu poder o bem, enquanto a dívida não for paga; extingue-se esse direito decorridos quinze anos da data de sua constituição.

    Ø A anticrese tem como uma de suas principais características a retenção da coisa gravada em poder do credor para garantir o pagamento da dívida.

    Ø A anticrese só terá duração máxima até 15 anos, sem prorrogação. Já a hipoteca até 30 anos, sendo até 20 anos prorrogáveis até 30 anos. Por mais de 30 anos só poderá por meio de novo título, o registro;

    Art. 1.424. Os contratos de penhor, anticrese ou hipoteca declararão, sob pena de não terem eficácia:

    1 — o valor do crédito, sua estimação ou valor máximo;

    11—o prazo fixado para pagamento;

    III— a taxa dos juros, se houver;

    IV — o bem dado em garantia com as suas especificações.

    Ø Este artigo estende o princípio da especialização a todos os direitos reais de garantia. Em conseqüência dessa generalização, ficam nele estabelecidos os requisitos essenciais para a validade dos contratos de penhor, hipoteca e anticrese. A falta de um desses requisitos não torna nulo o contrato, mas não gera direito real; vale apenas entre as partes que nele intervêm.

    Art. 1.425. A dívida considera-se vencida:

    I — se, deteriorando-se, ou depredando-se o bem dado em segurança, desfalcar a garantia, e o devedor, intimado, não a reforçar ou substituir;

    Ø Deteriorando-se a coisa dada em garantia ou ocorrendo sua depreciação, a dívida será considerada vencida, a não ser que o devedor reforce a garantia, sendo que esse reforço será considerado uma nova garantia, que terá sua duração contada a partir de seu registro.

    II — se o devedor cair em insolvência ou falir;

    Ø Insolvência – pessoa física; Falência – pessoa jurídia;

    III — se as prestações não forem pontualmente pagas, toda vez que deste modo se achar estipulado o pagamento. Neste caso, o recebimento posterior da prestação atrasada importa renúncia do credor ao seu direito de execução imediata;

    IV — se perecer o bem dado em garantia, e não for substituído;

    V — se se desapropriar o bem dado em garantia, hipótese na qual se depositará a parte do preço que for necessária para o pagamento integral do credor.

    § 1o Nos casos de perecimento da coisa dada em garantia, esta se sub-rogará na indenização do seguro, ou no ressarcimento do dano, em beneficio do credor, a quem assistirá sobre ela preferência até seu completo reembolso.

    Ø Os bens dados em garantia poderão ser segurados;

    Ø Sub-rogar – transferir.

    § 2o Nos casos dos incisos IV e V, só se vencerá a hipoteca antes do prazo estipulado, se o perecimento, ou a desapropriação recair sobre o bem dado em garantia, e esta não abranger outras; subsistindo, no caso contrário, a dívida reduzida, com a respectiva garantia sobre os demais bens, não desapropriados ou destruídos.

    Ø Princípio da indivisibilidade da garantia (o parágrafo contraria o princípio);

    Art. 1.426. Nas hipóteses do artigo anterior, de vencimento antecipado da dívida, não se compreendem os juros correspondentes ao tempo ainda não decorrido.

    Ø O vencimento antecipado da dívida não prejudica somente o devedor, pois os juros serão abatidos, só contam até a insolvência;

    Ø Em havendo o vencimento antecipado da dívida, não se podem computar os juros correspondentes ao tempo não decorrido, sob pena de enriquecimento sem justa causa do credor.

    Art. 1.427. Salvo cláusula expressa, o terceiro que presta garantia real por dívida alheia não fica obrigado a substituí-la, ou reforçá-la, quando, sem culpa sua, se perca, deteriore, ou desvalorize.

    Ø Quais os tipos de garantia?

    - Real – hipoteca, penhor e anticrese;

    - Pessoal

    Ø Título de crédito – avalista (obrigação solidária) pode ser cobrado antes do devedor;

    Ø A garantia real pode ser dada pelo devedor ou por um terceiro já o pessoal só pelo terceiro;

    Ø O bem dado em garantia fica precipuamente respondendo pela dívida;

    Ø A garantia real é mais vantajosa para o credor do que a pessoal, pois a real vincula somente o bem dado em garantia já a pessoal vincula todos os bens;

    Ø O terceiro pode prestar dois tipos de garantia: a fidejussória e a pessoal;

    O Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto o da garantia, se a dívida não for paga no vencimento.

    Parágrafo único. Após o vencimento, poderá o devedor dar a coisa em pagamento da dívida.

    Ø Ainda que em contrato não pode o credor ficar com o bem dado em garantia; Comisso o devedor pode, desde que o credor aceite dar o bem dado em garantia como quitação da dívida – é Dação em pagamento;

    - Comisso é gênero o credor fica com o bem que o devedor lhe deu em garantia;

    - Cláusula comissória é espécie – não é permitida, mas em comum acordo pode fazer o comisso.

    Art. 1.429. Os sucessores do devedor não podem remir parcialmente o penhor ou a hipoteca na proporção dos seus quinhões; qualquer deles, porém, pode fazê-lo no todo.

    Parágrafo único. O herdeiro ou sucessor que fizer a remição fica sub-rogado nos direitos do credor pelas quotas que houver satisfeito.

    Ø Não é admitida a remição (ato de libertar-se o bem do ônus que o grava, pagando-se lhe o preço ao credor) parcial do penhor e da hipoteca por herdeiros na proporção de seus quinhões, pois o vínculo da garantia é indivisível. Só é possível que a remição Seja feita no todo. Havendo a remição, o herdeiro ou sucessor se sub-roga nos direitos do credor.

    Art. 1.430. Quando, excutido o penhor, ou executada a hipoteca, o produto não bastar para pagamento da dívida e despesas judiciais, continuará o devedor obrigado pessoalmente pelo restante.

    Da Hipoteca

    Uma garantia real que recai sobre o bem imóvel, onde o bem dado em garantia que pertença ao devedor ou a terceiro, fica na sua posse.

    Hipoteca é um contrato acessório, através do qual o bem imóvel fica dado em garantia.

    Tipos de hipoteca:

    - Convencional – decorre da vontade das partes;

    - Legal – decorre da lei;

    - Judicial – decorre em juízo, por meio de uma sentença.

    Princípios que regem a hipoteca:

    - Publicidade

    - Especialização

    Hipoteca é um direito que constitui sobre o imóvel. Nela o proprietário lança mão do direito de dispor, mas pode alienar. O efeito da hipoteca é erga omnes, com registro no Cartório de Registro de Imóveis.

    Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:

    I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;

    II - o domínio direto;

    III - o domínio útil;

    IV - as estradas de ferro;

    V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;

    VI - os navios;

    VII - as aeronaves.

    VIII - o direito de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

    IX - o direito real de uso; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

    X - a propriedade superficiária. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

    § 1º A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se-á pelo disposto em lei especial. (Renumerado do parágrafo único pela Lei nº 11.481, de 2007)

    § 2º Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos IX e X do caput deste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

    Ø Trata de propriedade resolúvel, o direito de superfície é o objeto da hipoteca.

    Art. 1.474. A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel. Subsistem os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o mesmo imóvel.

    Ø Este artigo consagra a regra de que o acessório segue o principal — hipotecado o imóvel, também estão hipotecados seus acessórios.

    Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.

    Parágrafo único. Pode convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado.

    Ø Pode vender o imóvel hipotecado, porque o imóvel é que é a garantia real da hipoteca que o acompanha;

    Art. 1.476. O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor.

    Ø O imóvel pode ser hipotecado várias vezes, desde que o credor aceite a segunda ou terceira hipoteca, ficando ciente de que sua garantia é primitiva, pois as anteriores terão preferência.

    Ø Se o credor quirografário pagar a dívida do devedor, em relação ao primitivo, o quirografário passará a ser primário;

    Ø A hipoteca é direito real (pessoa sobre a coisa) e não pessoal, a dívida é que é pessoal.

    Art. 1.477. Salvo o caso de insolvência do devedor, o credor da segunda hipoteca, embora vencida, não poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira.

    Ø Na insolvência é maneira de antecipação da dívida;

    Ø Este artigo consagra o princípio da prioridade da primeira hipoteca. E permitido que o segundo credor ajuíze execução hipotecária, desde que intime o primeiro para assegurar o direito de preferência

    Parágrafo único. Não se considera insolvente o devedor por faltar ao pagamento das obrigações garantidas por hipotecas posteriores à primeira.

    Ø O credor quirografário não pode requerer a insolvência do devedor, apenas o credor primitivo pode requerer;

    Art. 1.478. Se o devedor da obrigação garantida pela primeira hipoteca não se oferecer, no vencimento, para pagá-la, o credor da segunda pode promover-lhe a extinção, consignando a importância e citando o primeiro credor para recebê-la e o devedor para pagá-la; se este não pagar, o segundo credor, efetuando o pagamento, se sub-rogará nos direitos da hipoteca anterior, sem prejuízo dos que lhe competirem contra o devedor comum.

    Ø Este artigo permite que o segundo credor exerça o direito de remição . que é o pagamento da dívida vencida, sub-rogando-se nos direitos do primeiro credor. Havendo a remição, poderá o segundo credor promover a imediata execução hipotecária, devendo, na hipótese de o primeiro credor ter iniciado a execução, depositar junto com a importância do débito as despesas judiciais;

    Ø A condição da remição é que a primeira dívida esteja vencida e não paga;

    Parágrafo único. Se o primeiro credor estiver promovendo a execução da hipoteca, o credor da segunda depositará a importância do débito e as despesas judiciais.

    Art. 1.479. O adquirente do imóvel hipotecado, desde que não se tenha obrigado pessoalmente a pagar as dívidas aos credores hipotecários, poderá exonerar-se da hipoteca, abandonando-lhes o imóvel.

    Ø Este dispositivo permite ao adquirente de imóvel hipotecado, que não se comprometeu em pagar a dívida, exonerar-se da hipoteca, devolvendo o imóvel.

    Ø É nula a cláusula que estipule a proibição do bem hipotecado.

    Art. 1.480. O adquirente notificará o vendedor e os credores hipotecários, deferindo-lhes, conjuntamente, a posse do imóvel, ou o depositará em juízo.

    Parágrafo único. Poderá o adquirente exercer a faculdade de abandonar o imóvel hipotecado, até as vinte e quatro horas subseqüentes à citação, com que se inicia o procedimento executivo.

    Ø A devolução prevista no artigo anterior dar-se-á mediante notificação ou depósito judicial do bem, podendo o adquirente deixar o imóvel em vinte e quatro horas após a citação, iniciando-se a partir daí a execução da dívida.

    Art. 1.481. Dentro em trinta dias, contados do registro do título aquisitivo, tem o adquirente do imóvel hipotecado o direito de remi-lo, citando os credores hipotecários e propondo importância não inferior ao preço por que o adquiriu.

    § 1o Se o credor impugnar o preço da aquisição ou a importância oferecida, realizar-se-á licitação, efetuando-se a venda judicial a quem oferecer maior preço, assegurada preferência ao adquirente do imóvel.

    § 2o Não impugnado pelo credor, o preço da aquisição ou o preço proposto pelo adquirente, haver-se-á por definitivamente fixado para a remissão do imóvel, que ficará livre de hipoteca, uma vez pago ou depositado o preço.

    § 3o Se o adquirente deixar de remir o imóvel, sujeitando-o a execução, ficará obrigado a ressarcir os credores hipotecários da desvalorização que, por sua culpa, o mesmo vier a sofrer, além das despesas judiciais da execução.

    § 4o Disporá de ação regressiva contra o vendedor o adquirente que ficar privado do imóvel em conseqüência de licitação ou penhora, o que pagar a hipoteca, o que, por causa de adjudicação ou licitação, desembolsar com o pagamento da hipoteca importância excedente à da compra e o que suportar custas e despesas judiciais.

    Art. 1.482. (Revogado pela Lei n º 13.105, de 2015) (Vigência)

    Art. 1.483. (Revogado pela Lei n º 13.105, de 2015) (Vigência)

    Art. 1.484. É lícito aos interessados fazer constar das escrituras o valor entre si ajustado dos imóveis hipotecados, o qual, devidamente atualizado, será a base para as arrematações, adjudicações e remições, dispensada a avaliação.

    Ø Atualizado monetariamente;

    Art. 1.485. Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir.

    Ø Prazo de 20 à 30 anos da hipoteca;

    Art. 1.486. Podem o credor e o devedor, no ato constitutivo da hipoteca, autorizar a emissão da correspondente cédula hipotecária, na forma e para os fins previstos em lei especial.

    Art. 1.487. A hipoteca pode ser constituída para garantia de dívida futura ou condicionada, desde que determinado o valor máximo do crédito a ser garantido.

    § 1o Nos casos deste artigo, a execução da hipoteca dependerá de prévia e expressa concordância do devedor quanto à verificação da condição, ou ao montante da dívida.

    § 2o Havendo divergência entre o credor e o devedor, caberá àquele fazer prova de seu crédito. Reconhecido este, o devedor responderá, inclusive, por perdas e danos, em razão da superveniente desvalorização do imóvel.

    Art. 1.488. Se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condomínio edilício, poderá o ônus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autônoma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos, obedecida a proporção entre o valor de cada um deles e o crédito.

    § 1o O credor só poderá se opor ao pedido de desmembramento do ônus, provando que o mesmo importa em diminuição de sua garantia.

    § 2o Salvo convenção em contrário, todas as despesas judiciais ou extrajudiciais necessárias ao desmembramento do ônus correm por conta de quem o requerer.

    § 3o O desmembramento do ônus não exonera o devedor originário da responsabilidade a que se refere o art. 1.430, salvo anuência do credor.

    A

    file:///C:/Users/JARBAS/Downloads/Código+Civil+Comentado+-+Maria+Helena+Diniz+-+Doutrina+-+Ja+Impresso.pdf

    http://www.infoescola.com/direito/penhor-hipotecaeanticrese/

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